中元法眼|开发商交付房产不符合买卖合同约定怎么办

要点
  在出售人销售房产已通过综合验收,除非交付房屋存在主体结构质量问题或因质量问题已严重影响买受人装修或生活的,买受人才能拒绝收楼,否则拒绝收楼产生的责任将由买受人承担。而房产交付时或交付后存在的质量瑕疵等,买受人可以根据法律法规及买卖合同约定,通过协商、司法诉讼等方式要求出售人承担整改、维保义务,以保障自身利益。

    
案例介绍
  中山市XXX房地产开发公司(下简称“开发商”)以出让方式取得了位于中山市的XXX地块,经开发建设了XX家园项目,项目于2015  年取得了预售许可并对外进行销售。2015年至2016年,该项目预售完毕,批量签订的商品房买卖合同约定房产交付期限为2017年12月30日前。2016年12月,该小区房产买受人(统称“业主”)收到了开发商发来的限令业主在年底前收楼的收楼通知书。业主在收楼查验时发现开发商交付的房产与商品房买卖合同约定不符,如车库商住不分开,存在安全隐患;小区大堂墙面未贴砖;小区03、04户型房屋门厅墙面未贴砖;开发商擅自铲除绿地;未按规划报建要求建设垃圾房等。就该等问题,小区业主曾多次与开发商协商,但开发商拒绝整改。之后,业主委派代表聘请竞博jbo官网,通过司法途径进行维权。诉请要求继续履行商品房买卖合同,对车库、大堂贴砖、绿地恢复等进行整改。为支持诉讼请求,业主举证了商品房买卖合同、规划总图、现场图片、周边小区合同及装修现状等。经法院审理后,支持了业主主张首层贴砖的主要诉求。后业主及开发商经过协商确定了大堂瓷砖样式,开发商完成对首层大堂贴砖义务,双方矛盾得到有效解决。


案例分析---关于格式条款
  涉案合同约定的“大堂”,法院在判决中引用了《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确认当事人之间的权利及义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款”。法院通过引用以上条款充分论证了对格式条款解读,分配开发商提示注意及解释义务,并最终作出了对非格式条款提供方即业主有利的解释及判决事项。
  由此,提示作为格式合同的提供方及履约强势方,在指定格式合同时应当遵循公平原则,制定合同条款时应内容明确,避免歧义,对于减轻己方责任加重对方义务条款应当尽到提示注意义务,否则可能因此承担相应的不利后果。

案例引申---房屋交付不符合约定,业主能否拒绝收楼?
  《中华人民共和国建筑法》第六十条规定“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,建筑施工企业应当修复。”第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国民法典》第六百一十条的规定:“因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”
  根据前述法律法规,在出售人销售房产已通过综合验收,除非交付房屋存在主体结构质量问题或因质量问题已严重影响买受人装修或生活的,买受人才能拒绝收楼,否则拒绝收楼产生的责任将由买受人承担。而房产交付时或交付后存在的质量瑕疵等,买受人可以根据法律法规及买卖合同约定,通过协商、司法诉讼等方式要求出售人承担整改、维保义务,以保障自身利益。

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(摘自2021-8-13 中元竞博jbo官网微信公众号)
 
 
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